Gần như 100% các giao dịch bất động sản tại các khu đô thị, khu nhà ở hiện nay được thực hiện dưới hình thức hợp đồng vay vốn, góp vốn. Đây là một dạng “lách luật” để huy động vốn của chủ đầu tư các dự án đô thị.
Đáng nói hơn, khi tham gia đầu tư dưới hình thức này, phần thua thiệt bao giờ cũng nằm ở phía khách hàng nếu có biến động hoặc tranh chấp xảy ra.
“Đội” giá, chuyện thường!
Đầu năm 2009, anh T., một nhà đầu tư ở Hà Nội, đã ký hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư khu nhà ở Usilk City (Khu đô thị Văn Khê, Hà Đông, Hà Nội), để được hưởng quyền ưu tiên mua căn hộ của dự án này với giá 750USD/m2 sàn.
Nhưng đến cuối tháng 10/2009, khi được mời đến ký hợp đồng mua bán căn hộ, anh T. mới té ngửa khi biết giá cho 1m2 căn hộ phải trả đã là 1.280USD thay vì mức 750USD/m2 như hợp đồng góp vốn!
Chủ đầu tư giải thích giá góp vốn là tính trên diện tích sàn, bao gồm 25% diện tích sử dụng chung và 75% diện tích sử dụng riêng, khi ký hợp đồng mua bán thì chủ đầu tư chỉ được quyền bán diện tích sử dụng riêng nên giá phải... “đội lên”.
Tuy thế, chỉ phải chịu mức giá 1.280USD/m2 như anh T. hãy còn… rẻ chán, bởi giá chào bán tại Usilk City thời điểm này đã cao hơn rất nhiều, lên tới hơn 1.800USD/m2.
Mức giá căn hộ lên đến 1.800USD/m2 nhưng bản phụ lục về danh mục vật liệu sử dụng cho căn hộ mà chủ đầu tư công bố kèm hợp đồng mua bán tại Usilk City rất tù mù.
Ngoại trừ máy điều hòa được ghi là hãng LG hoặc... tương đương, còn lại tất cả các hạng mục khác đều ghi ở dạng “đánh đố”. Chẳng hạn, sơn tường, sơn nước, gạch lát sàn - cao cấp; thiết bị vệ sinh - cao cấp...
Ngoại trừ những cụm từ “cao cấp”, người mua không thể hình dung nổi sản phẩm nhà trong tương lai của mình chất lượng ra sao. Cứ như hợp đồng này, trường hợp nhận được một sản phẩm không như ý thì cũng không biết bấu víu vào đâu để khiếu nại.
"Lách luật" quá dễ!
Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư có thể vay vốn ngân hàng ngay khi được giao dự án, nhưng với nhà đầu tư cá nhân thì Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản quy định chỉ được huy động (góp vốn) khi đã hoàn thành hạ tầng đối với dự án đất nền và khi đã hoàn thành phần móng đối với nhà chung cư.
Tuy nhiên, theo đại diện Sở Xây dựng Hà Nội, hầu hết các dự án kinh doanh bất động sản hiện nay đều “ngụy trang” việc mua bán bất động sản bằng các hợp đồng vay vốn, góp vốn.
Các chủ đầu tư “lách luật”, tìm cách huy động vốn bằng việc thông qua các công ty môi giới để ký “hợp đồng góp vốn”. Đây cũng là một dạng bán suất và hợp đồng chuyển nhượng chính thức sẽ được ký kết trong tương lai sau khi các hạng mục hạ tầng đã hoàn thành.
Đương nhiên, tới lượt mình, các công ty môi giới sẽ không chịu ngồi yên mà tiếp tục “huy động vốn” từ các khách hàng có nhu cầu. Cứ thế, giao dịch nối tiếp nhau thực hiện trong khi phần gốc chưa hề rõ ràng.
Như đã nói ở trên, các hợp đồng góp vốn hiện nay mà các chủ đầu tư ký với các nhà đầu tư cá nhân đều gắn các điều khoản mang tính “tượng trưng” về vị trí, diện tích căn hộ...
Các hợp đồng này thông thường ngay lập tức được chuyển nhượng cho bên thứ ba, thứ tư mà không bao giờ đợi đến lúc dự án đủ điều kiện bán hàng như quy định (để chuyển sang ký hợp đồng mua bán).
Điều đáng nói là trong những hợp đồng mua bán lộn xộn kiểu này, dù cơ quan chức năng có biết cũng bó tay, không giúp được gì cho nhà đầu tư, bởi như lời một cán bộ Sở Xây dựng Hà Nội “quan trọng nhất là khách hàng cần phải hiểu và giao dịch đúng luật để... tự bảo vệ mình!”
Kiểu gì cũng thiệt
Phân tích một bản hợp đồng vay vốn đầu tư mà các chủ đầu tư dự án bất động sản thực hiện với khách hàng cá nhân, luật sư Trần Đình Triển, Trưởng Văn phòng Luật Vì dân, cho rằng đây là một hợp đồng trái luật và có thể bị tuyên vô hiệu bất cứ lúc nào.
Luật sư Trần Đình Triển cho biết hợp đồng vay vốn căn cứ vào Bộ luật Dân sự và cần đảm bảo các quy định về mức vay, lãi suất, thời hạn trả, biện pháp đảm bảo thực hiện hợp đồng.
Trong trường hợp này, tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai. Nếu tài sản đảm bảo bình thường tức là nhà đất có giấy tờ, theo Bộ luật Dân sự, hợp đồng sẽ phải công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm.
Trường hợp là bất động sản hình thành từ vốn vay là đất nền cũng phải qua công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, tài sản bảo đảm vốn vay tại dự án đô thị là căn hộ chung cư nên hợp đồng không được công chứng và đăng ký bảo đảm. Điều này là vi phạm pháp luật.
Ngoài ra, trong hợp đồng này, vốn vay được xác định bằng ngoại tệ (USD) là vi phạm Pháp lệnh ngoại hối. Theo ông Trần Đình Triển, một hợp đồng vi phạm pháp luật thì khi phát sinh tranh chấp sẽ bị tuyên vô hiệu.
Nguyên tắc xử lý tài sản khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu là “tài sản đâu trả về đó”, thiệt hại các bên tự chịu, lợi nhuận phát sinh thì sung công quỹ. “Như vậy, bất luận trong trường hợp nào khách hàng cũng bị thiệt, chỉ có chủ đầu tư là có lợi” - luật sư Trần Đình Triển kết luận.
Để điều chỉnh hiện tượng này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết Bộ Xây dựng đang hoàn chỉnh dự thảo Nghị định trình Chính phủ, trong đó quy định chi tiết về việc huy động vốn tại các dự án bất động sản.
Theo đó, dự kiến Nhà nước sẽ quy định cụ thể về thời điểm huy động, mức huy động và đặc biệt là quy định chặt chẽ về sự giám sát của cơ quan quản lý địa phương đối với việc thực hiện dự án nhà ở, khu đô thị.
Làm rõ hơn bản chất của hợp đồng góp vốn giữa chủ đầu tư và cá nhân đang được thực hiện phổ biến ở các dự án kinh doanh bất động sản hiện nay, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ nhận định đây là loại hợp đồng đơn phương.
Theo nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, điểm chưa chặt chẽ của luật pháp hiện nay là cho phép chủ đầu tư huy động góp vốn thực hiện dự án bất động sản, tức là cho phép bán tài sản hình thành trong tương lai nhưng lại không có bất kỳ cơ chế nào giám sát việc mua bán đó.
Mọi việc hoàn toàn trông chờ vào... đạo đức của chủ đầu tư và người mua, do vậy chủ đầu tư luôn luôn là người nắm “đằng chuôi”. Ông Đặng Hùng Võ bình luận: “Hợp đồng là doanh nghiệp tự “vẽ” ra, người dân chỉ việc ký".
Chuyện gì xảy ra với các hợp đồng đơn phương đó? Thứ nhất là việc chủ đầu tư tự động điều chỉnh giá bán vô lý song khách hàng vẫn phải chấp nhận. Thứ hai, nếu gặp chủ đầu tư không đứng đắn, họ có thể xin giải thể, hợp nhất với doanh nghiệp khác để từ chối thực hiện hợp đồng mà khách hàng không thể và cũng không biết kêu tới đâu...”
Đáng nói hơn, khi tham gia đầu tư dưới hình thức này, phần thua thiệt bao giờ cũng nằm ở phía khách hàng nếu có biến động hoặc tranh chấp xảy ra.
“Đội” giá, chuyện thường!
Đầu năm 2009, anh T., một nhà đầu tư ở Hà Nội, đã ký hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư khu nhà ở Usilk City (Khu đô thị Văn Khê, Hà Đông, Hà Nội), để được hưởng quyền ưu tiên mua căn hộ của dự án này với giá 750USD/m2 sàn.
Nhưng đến cuối tháng 10/2009, khi được mời đến ký hợp đồng mua bán căn hộ, anh T. mới té ngửa khi biết giá cho 1m2 căn hộ phải trả đã là 1.280USD thay vì mức 750USD/m2 như hợp đồng góp vốn!
Chủ đầu tư giải thích giá góp vốn là tính trên diện tích sàn, bao gồm 25% diện tích sử dụng chung và 75% diện tích sử dụng riêng, khi ký hợp đồng mua bán thì chủ đầu tư chỉ được quyền bán diện tích sử dụng riêng nên giá phải... “đội lên”.
Tuy thế, chỉ phải chịu mức giá 1.280USD/m2 như anh T. hãy còn… rẻ chán, bởi giá chào bán tại Usilk City thời điểm này đã cao hơn rất nhiều, lên tới hơn 1.800USD/m2.
Mức giá căn hộ lên đến 1.800USD/m2 nhưng bản phụ lục về danh mục vật liệu sử dụng cho căn hộ mà chủ đầu tư công bố kèm hợp đồng mua bán tại Usilk City rất tù mù.
Ngoại trừ máy điều hòa được ghi là hãng LG hoặc... tương đương, còn lại tất cả các hạng mục khác đều ghi ở dạng “đánh đố”. Chẳng hạn, sơn tường, sơn nước, gạch lát sàn - cao cấp; thiết bị vệ sinh - cao cấp...
Ngoại trừ những cụm từ “cao cấp”, người mua không thể hình dung nổi sản phẩm nhà trong tương lai của mình chất lượng ra sao. Cứ như hợp đồng này, trường hợp nhận được một sản phẩm không như ý thì cũng không biết bấu víu vào đâu để khiếu nại.
"Lách luật" quá dễ!
Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư có thể vay vốn ngân hàng ngay khi được giao dự án, nhưng với nhà đầu tư cá nhân thì Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản quy định chỉ được huy động (góp vốn) khi đã hoàn thành hạ tầng đối với dự án đất nền và khi đã hoàn thành phần móng đối với nhà chung cư.
Tuy nhiên, theo đại diện Sở Xây dựng Hà Nội, hầu hết các dự án kinh doanh bất động sản hiện nay đều “ngụy trang” việc mua bán bất động sản bằng các hợp đồng vay vốn, góp vốn.
Các chủ đầu tư “lách luật”, tìm cách huy động vốn bằng việc thông qua các công ty môi giới để ký “hợp đồng góp vốn”. Đây cũng là một dạng bán suất và hợp đồng chuyển nhượng chính thức sẽ được ký kết trong tương lai sau khi các hạng mục hạ tầng đã hoàn thành.
Đương nhiên, tới lượt mình, các công ty môi giới sẽ không chịu ngồi yên mà tiếp tục “huy động vốn” từ các khách hàng có nhu cầu. Cứ thế, giao dịch nối tiếp nhau thực hiện trong khi phần gốc chưa hề rõ ràng.
Như đã nói ở trên, các hợp đồng góp vốn hiện nay mà các chủ đầu tư ký với các nhà đầu tư cá nhân đều gắn các điều khoản mang tính “tượng trưng” về vị trí, diện tích căn hộ...
Các hợp đồng này thông thường ngay lập tức được chuyển nhượng cho bên thứ ba, thứ tư mà không bao giờ đợi đến lúc dự án đủ điều kiện bán hàng như quy định (để chuyển sang ký hợp đồng mua bán).
Điều đáng nói là trong những hợp đồng mua bán lộn xộn kiểu này, dù cơ quan chức năng có biết cũng bó tay, không giúp được gì cho nhà đầu tư, bởi như lời một cán bộ Sở Xây dựng Hà Nội “quan trọng nhất là khách hàng cần phải hiểu và giao dịch đúng luật để... tự bảo vệ mình!”
Kiểu gì cũng thiệt
Phân tích một bản hợp đồng vay vốn đầu tư mà các chủ đầu tư dự án bất động sản thực hiện với khách hàng cá nhân, luật sư Trần Đình Triển, Trưởng Văn phòng Luật Vì dân, cho rằng đây là một hợp đồng trái luật và có thể bị tuyên vô hiệu bất cứ lúc nào.
Luật sư Trần Đình Triển cho biết hợp đồng vay vốn căn cứ vào Bộ luật Dân sự và cần đảm bảo các quy định về mức vay, lãi suất, thời hạn trả, biện pháp đảm bảo thực hiện hợp đồng.
Trong trường hợp này, tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai. Nếu tài sản đảm bảo bình thường tức là nhà đất có giấy tờ, theo Bộ luật Dân sự, hợp đồng sẽ phải công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm.
Trường hợp là bất động sản hình thành từ vốn vay là đất nền cũng phải qua công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, tài sản bảo đảm vốn vay tại dự án đô thị là căn hộ chung cư nên hợp đồng không được công chứng và đăng ký bảo đảm. Điều này là vi phạm pháp luật.
Ngoài ra, trong hợp đồng này, vốn vay được xác định bằng ngoại tệ (USD) là vi phạm Pháp lệnh ngoại hối. Theo ông Trần Đình Triển, một hợp đồng vi phạm pháp luật thì khi phát sinh tranh chấp sẽ bị tuyên vô hiệu.
Nguyên tắc xử lý tài sản khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu là “tài sản đâu trả về đó”, thiệt hại các bên tự chịu, lợi nhuận phát sinh thì sung công quỹ. “Như vậy, bất luận trong trường hợp nào khách hàng cũng bị thiệt, chỉ có chủ đầu tư là có lợi” - luật sư Trần Đình Triển kết luận.
Để điều chỉnh hiện tượng này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết Bộ Xây dựng đang hoàn chỉnh dự thảo Nghị định trình Chính phủ, trong đó quy định chi tiết về việc huy động vốn tại các dự án bất động sản.
Theo đó, dự kiến Nhà nước sẽ quy định cụ thể về thời điểm huy động, mức huy động và đặc biệt là quy định chặt chẽ về sự giám sát của cơ quan quản lý địa phương đối với việc thực hiện dự án nhà ở, khu đô thị.
Làm rõ hơn bản chất của hợp đồng góp vốn giữa chủ đầu tư và cá nhân đang được thực hiện phổ biến ở các dự án kinh doanh bất động sản hiện nay, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ nhận định đây là loại hợp đồng đơn phương.
Theo nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, điểm chưa chặt chẽ của luật pháp hiện nay là cho phép chủ đầu tư huy động góp vốn thực hiện dự án bất động sản, tức là cho phép bán tài sản hình thành trong tương lai nhưng lại không có bất kỳ cơ chế nào giám sát việc mua bán đó.
Mọi việc hoàn toàn trông chờ vào... đạo đức của chủ đầu tư và người mua, do vậy chủ đầu tư luôn luôn là người nắm “đằng chuôi”. Ông Đặng Hùng Võ bình luận: “Hợp đồng là doanh nghiệp tự “vẽ” ra, người dân chỉ việc ký".
Chuyện gì xảy ra với các hợp đồng đơn phương đó? Thứ nhất là việc chủ đầu tư tự động điều chỉnh giá bán vô lý song khách hàng vẫn phải chấp nhận. Thứ hai, nếu gặp chủ đầu tư không đứng đắn, họ có thể xin giải thể, hợp nhất với doanh nghiệp khác để từ chối thực hiện hợp đồng mà khách hàng không thể và cũng không biết kêu tới đâu...”
| Bài viết này được đăng tải theo thỏa thuận bằng văn bản giữa tạp chí Doanh nhân thuộc VCCI và Vietnam+ |
(Doanh nhân/Vietnam+)