Además de eliminar los obstáculos que dificultan la renovación de los edificios de apartamentos, la Resolución N.º 21-NQ/TW del Comité Central del Partido Comunista de Vietnam, que establece las orientaciones para modificar la Ley de Tierras y otras normativas relacionadas, busca seguir perfeccionando el marco institucional y las políticas en materia de suelo. La resolución también pretende mejorar la eficacia y eficiencia de la gestión y el uso de la tierra, al tiempo que reafirma su papel como un recurso fundamental para el desarrollo del país.
Según los expertos, esta orientación reviste especial importancia para perfeccionar el marco jurídico aplicable a los apartamentos de vivienda, resolver los problemas que durante años han obstaculizado la renovación y reconstrucción de inmuebles antiguos, regenerar los espacios urbanos y aprovechar de manera más eficiente el suelo en las ciudades.
Abordar los obstáculos para renovar los apartamentos antiguos
Según Nguyen Quoc Khanh, vicepresidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), la Resolución 21-NQ/TW establece un nuevo enfoque al contemplar una vida útil determinada para los edificios de apartamentos.
La transición hacia un régimen de propiedad con plazo definido obligará a los ciudadanos a valorar de manera más racional las opciones de compra y alquiler, contribuyendo a que el precio de las viviendas se aproxime a su valor real de mercado y, con ello, a reducir los costes habitacionales.
“Establecer una vida útil determinada para los edificios recién construidos no solo garantiza la seguridad de los usuarios, sino que también proporciona una base jurídica clara para facilitar en el futuro la renovación, remodelación e incluso reconstrucción de los inmuebles”, afirmó Quoc Khanh.
El Instituto de Investigación y Evaluación del Mercado Inmobiliario de Vietnam (VARS IRE) considera que la Resolución 21-NQ/TW adopta un enfoque acorde con la naturaleza de los activos inmobiliarios.
Mientras que el derecho de uso del suelo puede mantenerse de forma estable durante largos períodos, las construcciones tienen necesariamente un ciclo de vida determinado, condicionado por el paso del tiempo, la calidad de la obra, las condiciones de explotación y las labores de operación y mantenimiento.
Según el VARS IRE, establecer la duración del uso de los apartamentos en función de la vida útil de la construcción refleja de manera más precisa las características técnicas de estos inmuebles.
Una vez incorporada plenamente al sistema jurídico, esta nueva regulación contribuirá a establecer un marco transparente para la renovación y reconstrucción de los antiguos edificios de apartamentos, reducir las prolongadas negociaciones y dificultades para alcanzar acuerdos entre los copropietarios, y mejorar la eficiencia del uso del suelo urbano.
El factor central de la Resolución 21-NQ/TW no reside únicamente en determinar la vida útil de las viviendas, sino en vincular esta medida con la “garantía de los derechos patrimoniales” de los propietarios. Una vez agotada la vida útil de la construcción, los derechos e intereses legítimos de los propietarios seguirán estando protegidos mediante mecanismos de participación en la reconstrucción del inmueble, de conformidad con la legislación.
Convertir la tierra en un recurso para el desarrollo
La Resolución 21-NQ/TW reafirma que la tierra es propiedad de todo el pueblo y que el Estado, como representante del propietario, ejerce una gestión unificada. Asimismo, busca liberar el potencial de los recursos del suelo sin recurrir a su privatización, otorga al Estado la facultad de determinar y regular los precios de la tierra y garantiza que las personas cuyos terrenos sean expropiados dispongan de mejores condiciones de vivienda, así como garantías para mantener y mejorar sus condiciones de vida y sus medios de subsistencia.
Según Nguyen Van Phuong, de la Universidad de Economía de la Universidad Nacional de Vietnam-Hanoi, este contenido refleja un cambio importante en la concepción del diseño de políticas, al situar la tierra en su verdadera función como recurso para el desarrollo. El Estado determinará el valor del suelo mediante escalas de precios basadas en los objetivos de desarrollo de cada período, proporcionando a las empresas una base más previsible para elaborar sus planes de inversión a medio y largo plazo.
Por su parte, el abogado Nguyen Van Dinh, del Colegio de Abogados de Hanoi, sostuvo que la determinación de los precios de la tierra por parte del Estado debe entenderse como un proceso basado en instituciones, datos, criterios técnicos y mecanismos de supervisión, y no como una simple decisión administrativa.
“El núcleo de la Resolución 21-NQ/TW es armonizar los intereses del Estado, los inversores y la ciudadanía. A medida que se perfeccione el sistema de datos sobre la tierra, se estandaricen los métodos de valoración y se apliquen eficazmente los mecanismos de regulación de las plusvalías derivadas del desarrollo de infraestructuras viales, la brecha entre los precios fijados por el Estado y los precios de transacción en el mercado se reducirá gradualmente”, argumentó./.
